Verborgen gebreken woning. Een huis kopen is een belangrijke beslissing die de meeste mensen slechts één keer in hun leven maken. Het is een aanzienlijke investering die vaak jarenlang afbetaling vereist. Voordat je overgaat tot de aankoop, is het van groot belang om grondig te controleren of er geen verborgen gebreken aan het huis zijn. Wat als je er pas achteraf achter komt dat er problemen zijn? Geen zorgen, advocaat Mehmet Sakarya staat voor je klaar met advies en ondersteuning.

Bij de aankoop van een huis koop je het in de staat waarin het zich bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als de verkoper weet heeft van bepaalde gebreken, dan is de verkoper verplicht deze gebreken te melden. De koper heeft daarentegen de plicht om onderzoek te doen  naar de staat van de woning. Verborgen gebreken zijn gebreken die aanwezig waren bij de verkoop maar onbekend waren voor de koper en schade kunnen veroorzaken. Een verborgen gebrek kan bijvoorbeeld een lekkende dakconstructie, een verrotte fundering of een verouderd elektriciteitssysteem zijn. Het lastige aan verborgen gebreken is dat ze vaak pas na verloop van tijd aan het licht komen, wanneer de schade al aanzienlijk is.

In principe zijn verborgen gebreken na de eigendomsoverdracht de verantwoordelijkheid van de koper. De verkoper kan echter aansprakelijk worden gesteld als:
– Het gebrek normaal gebruik van de woning onmogelijk maakt;
– De verkoper van het gebrek wist maar dit niet heeft gemeld ;

Als koper heb je soms een onderzoeksplicht. Gebreken die zichtbaar zijn of met een beetje onderzoek te ontdekken zijn, vallen niet onder de aansprakelijkheid van de verkoper, maar onder de verantwoordelijkheid van de koper. Die verantwoordelijkheid noemen we de onderzoeksplicht. De onderzoekplicht betekent dat je niet alleen moet vertrouwen op de mededelingen van de verkoper, maar zelf actief moet onderzoeken of er problemen zijn. Dit kan door een grondige visuele inspectie, maar het is ook raadzaam om een bouwkundig expert in te schakelen. Een bouwkundig expert kan bijvoorbeeld metingen verrichten en constructies beoordelen die voor een leek moeilijk in te schatten zijn.

De verkoper moet alle bekende gebreken melden aan de koper. Als hij gebreken kent en deze niet meldt, is hij aansprakelijk voor de reparatiekosten. Ook risico’s, zoals vervuilde grond moeten worden gemeld. De mededelingsplicht van de verkoper strekt zich uit tot alle informatie die voor de koper van belang kan zijn bij de aankoopbeslissing. Dit kan variëren van structurele gebreken tot juridische kwesties, zoals erfdienstbaarheden of geschillen met buren. Indien een verkoper bepaalde gebreken verzwijgt, kan de koper later juridische stappen ondernemen om compensatie te eisen.

Bij ontdekking van een verborgen gebrek kun je proberen de schade te verhalen. Dit doe je door de stappen te volgen die nodig zijn om het gebrek te melden en de situatie op te lossen. Het is belangrijk om zo snel mogelijk na ontdekking van het gebrek actie te ondernemen. Documenteer het gebrek met foto’s en beschrijvingen en stel de verkoper schriftelijk op de hoogte van het probleem. Vermeld daarbij dat je hem aansprakelijk stelt voor de kosten van de reparatie. Het is raadzaam om een expert in te schakelen om de schade en de oorzaak ervan te beoordelen. Een inspectierapport kan dienen als bewijsmateriaal in een eventuele juridische procedure.

Mocht de verkoper niet bereid zijn om mee te werken, dan kun je juridische stappen overwegen. Onze advocaat kan je adviseren over de haalbaarheid van een procedure en je bijstaan in het traject. Het is belangrijk om te weten dat er termijnen zijn waarbinnen je actie moet ondernemen. Deze termijnen variëren per situatie, dus laat je goed informeren over de geldende wettelijke bepalingen.

Om problemen met verborgen gebreken te voorkomen, zijn er een aantal praktische stappen die je kunt nemen bij het kopen van een woning:

Schakel een aankoopmakelaar in: Een aankoopmakelaar kan je helpen bij het beoordelen van de staat van de woning en je wijzen op mogelijke aandachtspunten.

Laat een bouwkundige keuring uitvoeren: Zoals eerder genoemd, kan een bouwkundige keuring veel verborgen gebreken aan het licht brengen. Dit geeft je een beter beeld van de staat van de woning.

Vraag om een uitgebreid energierapport: Dit rapport geeft inzicht in de energieprestaties van de woning en kan wijzen op mogelijke problemen met isolatie of installaties.

Onderzoek de buurt en de omgeving: Informeer naar mogelijke risico’s zoals bodemverontreiniging, geluidsoverlast of toekomstige bouwplannen die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden.

Maak duidelijke afspraken in het koopcontract: Zorg ervoor dat alle afspraken duidelijk in het koopcontract worden vastgelegd, inclusief de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken. Laat dit contract bij voorkeur door een juridisch expert controleren.

Er zijn bepaalde gebreken die vaak voorkomen en specifiek aandacht verdienen:

Vochtproblemen en schimmel: Deze kunnen leiden tot gezondheidsproblemen en structurele schade. Let op vochtplekken, muffe geuren en slechte ventilatie.

Houtrot en termieten: Houtrot kan houten structuren ernstig verzwakken. Inspecteer houtwerk grondig en let op zachte plekken en verkleuringen.

Daklekkages: Problemen met het dak kunnen ernstige waterschade veroorzaken. Controleer de dakbedekking en de zolder op tekenen van lekkage.

Verouderde elektrische installaties: Dit kan gevaarlijke situaties opleveren en kostbaar zijn om te vervangen. Laat de elektrische installatie door een expert controleren.

Fundering en scheuren: Scheuren in muren en vloeren kunnen wijzen op funderingsproblemen. Dit zijn vaak dure reparaties, dus laat een bouwkundig expert hiernaar kijken.